Wie wird die Tragbarkeit berechnet und wie kannst du diese selbst berechnen, ohne dass du dich irgendwo online registrieren musst? Hier erfährst du, was hinter dieser «Tragbarkeit» steckt und wie du deine eigene innert weniger Sekunden selbst einschätzen kannst. Doch für ein besseres Verständnis schauen wir – vor der anschliessenden Berechnung – zunächst einige, dafür relevanten Begriffe an.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die «Tragbarkeit» (auch «Bonität» genannt) besagt, ob jemand fähig und würdig ist, um einen Kredit aufnehmen und den festgelegten Konditionen nachkommen zu können. Nicht kreditwürdig kann beispielsweise sein, wer offene Betreibungen hat oder anderen Verpflichtungen nicht nachgekommenen ist. In diesem Falle spielt die Kreditfähigkeit meist keine Rolle mehr – der Kredit wird nicht vergeben.
Umgangssprachlich ist mit «Tragbarkeit» meist bloss die Kreditfähigkeit gemeint. Dennoch ist die Kreditwürdigkeit nicht zu vernachlässigen. So kann eine Bank beispielsweise auch dann einen Kredit verweigern, wenn sie das Einkommen als zu unsicher einstuft. Dies etwa, weil das Einkommen in den vergangenen Jahren geschwankt hat oder du dein eigenes Unternehmen erst vor ein oder zwei Jahren gegründet hast.
Es gibt also unterschiedliche Faktoren, die bei der Kreditwürdigkeit eine Rolle spielen, wovon einige «keine exakte Wissenschaft» sind. Aus diesem Grund wird hier nachfolgend lediglich die Kreditfähigkeit betrachtet. Dementsprechend ist mit «Tragbarkeit» die eigentliche «Kreditfähigkeit» gemeint.
Weitere relevante Begriffe
Einige Fachbegriffe können bei einer Tragbarkeitsberechnung relevant sein – zum Beispiel:
- Belehnung: Die Höhe des Kredites im Verhältnis zum Wert des Wohneigentums, in Prozent. Bsp.: Beträgt die Hypothek 800'000 und dein Wohneigentum hat einen Wert von 1 Mio., so liegt die Belehnung bei 80%.
- Kalkulatorischer Zins: Dieser wird beider Tragbarkeitsberechnung verwendet, um zu berücksichtigen, dass die Zahlungsfähigkeit der Kundschaft auch dann noch gegeben ist, wenn die Zinsen wieder auf diese Höhe ansteigen sollten. In der Regel beträgt dieser 4.5% oder 5%, auf der Kreditsumme.
- Markt- oder Verkehrswert: Der Marktwert deines Wohneigentums (auch Verkehrswert genannt) besagt, «zu welchem realistischen Preis könnte dieses Wohneigentums-Objekt, zum aktuellen Zeitpunkt, vermutlich gekauft oder verkauft werden», respektive «was ist der aktuell faire Marktpreis».
- Realwert: Kosten, die für die Erstellung des Objektes angefallen sind, d.h. Wert der Materialien und/oder der Arbeit.
- Nebenkosten: Zu den Nebenkosten, also bspw. Strom, Wasser, Heizkosten, werden ebenfalls Rückstellungen für den Unterhalt dazugezählt. Da diese unregelmässig anfallen und die Höhe der Beträge stark schwanken kann, wird von einer jährlichen Rückstellung ausgegangen. Darin enthalten sind etwa Ersatz von Küchengeräten, Pflege eines Parkettbodens oder Ersatz einer Heizung.
- Amortisation: Die (Teil-)Rückzahlung des Kredites. Wenn du dein Wohneigentum beim Kauf zu 80% belehnst, musst du i.d.R. anschliessend amortisieren (sprich regelmässig einen Teil der Hypothek zurückzahlen), bis die Belehnung noch maximal 65% beträgt.
- Direkte und indirekte Amortisation: Die direkte Amortisation bedeutet, dass du den geschuldeten Betrag zur Kreditrückzahlung direkt der Bank bezahlst. Bei der indirekten Amortisation kannst du das Geld bspw. auf dein Säule-3A-Konto überweisen und den dort angehäuften Gesamtbetrag zu einem späteren Zeitpunkt deiner Bank überweisen. Hier gibt es einige Faktoren zu berücksichtigen, die hier nicht weiter ausgeführt werden.
Berechnung der Tragbarkeit
Im Grundsatz gilt als tragbar, wer nicht mehr als etwa ein Drittel seines/ihres Einkommens für Zinsen, Nebenkosten (plus Unterhalt) und Amortisation aufwenden muss. Dennoch gibt es unterschiedliche Ansätze bei denjenigen (bspw. Banken), welche diese Berechnungen anstellen.
- Beim Einkommen nehmen einige das Jahresbruttoeinkommen, andere das Jahresnettoeinkommen.
- Bei den Zinsen rechnen einige mit 5%kalkulatorischem Zins, andere mit 4.5%. Wieder andere nehmen womöglich gar noch einen anderen Zinssatz.
- Die Nebenkosten werden pauschal mit 0.7-1%des Objektwertes veranschlagt. Das Alter deines Wohneigentums kann womöglich diesen Wert beeinflussen.
- Bezüglich der Amortisation gilt grundsätzlich, dass die Belehnung nicht mehr als 65% betragen darf – entweder nach 10 oder 15Jahren oder aber zum Zeitpunkt der Pensionierung. Verfügt man nach der Pensionierung über ein tiefes Einkommen (und hat keine weiteren Vermögenswerte), kann es auch sein, dass die Bank eine weitere Amortisation verlangt, beispielsweise bis auf 60%.
Entweder rechnet man also den Zins, die Amortisation und die Nebenkosten aus und stellt diese ins Verhältnis zum Jahreseinkommen – oder aber man macht es sich noch etwas einfacher und verwendet die nachfolgende Division.
Tragbarkeit innert Sekunden selbst berechnen
Wie teuer darf das Wohneigentum maximal sein? Was ist der maximale Verkehrswert des Objektes, das ich mir leisten kann? Eine erste Einschätzung auf diese Fragen erhältst du, indem du dein Jahresbruttoeinkommen nimmst und dieses durch 0.1657 teilst.
Selbst viele Banker kennen diesen Trick nicht! Falls du also eine Kollegin hast, die auf einer Bank arbeitet, erzähl ihr ruhig davon 😉 In dieser einfachen Formel wird folgendes berücksichtigt:
- Kalkulatorischer Zinssatz von 5%
- Tragbarkeitsschwelle von 35%
- Belehnung von 80%
- Amortisation von 1%
Ersetze nun 0.1657 durch 0.1543 und du erhältst den Maximalwert bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5% - die übrigen Grundlagen bleiben dabei unverändert.
Diese Berechnung dient einzig der Zeitersparnis und dazu, dir eine erste Einschätzung zu geben. Sie ist jedoch kein Versprechen, dass du ein solches Objekt kaufen und den dafür notwendigen Kredit aufnehmen kannst.
Nicht zufrieden mit dem Ergebnis?
Keine Sorge, denn so geht es mittlerweile den meisten in der Schweiz. Der grösste Faktor bei der Berechnung ist, du ahnst du es bereits, der kalkulatorische Zins. Dies bedeutet, dass du deine Tragbarkeit erhöhen kannst, indem du mehr Eigenmittel einbringst. Eventuell durch die 3. Säule, die Pensionskasse oder einen Erbvorbezug?
Und falls dies noch immer nicht ausreicht, wende dich an uns. Denn gerade weil es hierzulande sehr viele betrifft, haben wir unser Mietkauf-Modell entwickelt. Gerne zeigen wir dir auf, was dir unser Modell alles ermöglicht (🚨 Spoiler-Alarm: Sei nicht erstaunt, wenn wir dir plötzlich einen deutlich höheren, maximalen Verkehrswert aufzeigen!).
Kontaktiere uns hier und erfahre in einem persönlichen Gespräch mehr über unser Angebot. Falls du zuvor noch mehr über den Mietkauf erfahren möchtest, findest du weitere Informationen in unserem Beitrag Der Mietkauf oder in unserem Erklärvideo.
